Apa Itu APHT? Pengertian dan Kekuatan Hukumnya

Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah salah satu dokumen penting dalam transaksi kredit yang menggunakan tanah atau bangunan sebagai jaminan. Bagi masyarakat yang pernah mengajukan KPR, kredit usaha, atau pinjaman dengan jaminan sertifikat tanah, istilah APHT biasanya muncul dalam proses pengikatan jaminan di hadapan PPAT. Namun, masih banyak yang mengira bahwa APHT sama dengan sertifikat Hak Tanggungan atau bahkan menganggap APHT membuat bank langsung menjadi pemilik tanah apabila debitur tidak mampu membayar utang. Anggapan tersebut tidak tepat. Lalu, apa itu APHT, siapa yang membuatnya, apa fungsi APHT, dan bagaimana kekuatan hukumnya? Artikel ini membahasnya secara lengkap dengan bahasa sederhana serta mengacu pada dasar hukum yang berlaku.

Apa Itu Akta Pemberian Hak Tanggungan?

APHT adalah singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan. Menurut ketentuan hukum, APHT merupakan akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya. Pengertian tersebut juga ditegaskan dalam ketentuan mengenai pelayanan Hak Tanggungan terintegrasi secara elektronik. Sederhananya, APHT merupakan dokumen hukum yang digunakan untuk membebankan Hak Tanggungan atas tanah atau hak atas tanah tertentu sebagai jaminan utang. Sebagai contoh, seseorang memperoleh kredit Rp500 juta dari bank dan menjadikan tanah dengan sertifikat Hak Milik sebagai jaminan. Dalam proses pembebanan jaminan tersebut, dibuat APHT oleh PPAT untuk memberikan Hak Tanggungan kepada bank sebagai kreditur. APHT menjadi bagian penting dalam proses tersebut, tetapi APHT bukanlah Hak Tanggungan itu sendiri dan bukan pula Sertifikat Hak Tanggungan.

Sebelum memahami APHT lebih jauh, penting untuk mengetahui terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan Hak Tanggungan. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Hak Tanggungan merupakan hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut, untuk pelunasan utang tertentu. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu dibandingkan kreditur lainnya. UU Nomor 4 Tahun 1996 hingga saat ini berstatus berlaku dan menjadi dasar hukum utama mengenai Hak Tanggungan di Indonesia. Dalam praktiknya, Hak Tanggungan banyak digunakan dalam:

• Kredit Pemilikan Rumah (KPR);
• kredit modal kerja;
• kredit investasi;
• pinjaman dengan jaminan sertifikat tanah;
• pembiayaan usaha;
• serta transaksi pembiayaan lainnya yang menggunakan hak atas tanah sebagai jaminan.

APHT dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT merupakan pejabat umum yang memiliki kewenangan untuk membuat akta-akta tertentu berkaitan dengan perbuatan hukum atas tanah, termasuk akta pembebanan hak atas tanah dan pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan. Ketentuan mengenai peran PPAT tersebut juga tercermin dalam regulasi pelayanan Hak Tanggungan elektronik. Dengan demikian, APHT bukan dokumen yang dibuat sendiri oleh debitur atau kreditur. Dalam transaksi kredit, pihak bank sebagai kreditur dan pemilik tanah sebagai pemberi Hak Tanggungan akan menjalani proses pembuatan APHT melalui PPAT sesuai ketentuan yang berlaku.

APHT mempunyai fungsi utama sebagai akta yang menuangkan pemberian Hak Tanggungan kepada kreditur atas objek tanah tertentu sebagai jaminan pelunasan utang. Dalam praktik, APHT berfungsi untuk:

1. Menuangkan pemberian Hak Tanggungan secara resmi.
2. Menentukan objek tanah yang dijadikan jaminan.
3. Menjelaskan utang yang dijamin.
4. Menentukan pihak yang memberikan dan menerima Hak Tanggungan.
5. Memuat nilai tanggungan.
6. Memuat janji-janji tertentu antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.
7. Menjadi bagian penting dalam proses pendaftaran Hak Tanggungan.

Karena menyangkut hak atas tanah dan jaminan utang, pembuatan APHT harus dilakukan secara cermat agar tidak menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari. APHT adalah akta yang berisi pemberian Hak Tanggungan, sedangkan Hak Tanggungan adalah hak jaminannya. Gambaran sederhananya:

Perjanjian kredit → pemberian jaminan → pembuatan APHT → pendaftaran Hak Tanggungan → lahirnya Hak Tanggungan.

Jadi, APHT merupakan bagian dari rangkaian proses pembebanan Hak Tanggungan. UU Nomor 4 Tahun 1996 mengatur bahwa Hak Tanggungan lahir setelah dilakukan pendaftaran. Karena itu, keberadaan APHT perlu dilanjutkan dengan proses pendaftaran sesuai ketentuan yang berlaku.

Perbedaannya dapat dipahami melalui tabel berikut:

Hal ini penting karena kekuatan eksekutorial yang secara khusus diberikan oleh UUHT melekat pada Sertifikat Hak Tanggungan, bukan sekadar pada APHT.

Baca Juga: Cara Memecah Sertifikat Tanah Warisan, Ini Syarat dan Biayanya

Kekuatan Hukum APHT

APHT merupakan akta yang dibuat oleh PPAT dalam menjalankan kewenangan jabatannya. Oleh karena itu, APHT memiliki kedudukan sebagai akta autentik sepanjang dibuat oleh pejabat yang berwenang dan memenuhi persyaratan hukum yang berlaku. Namun, perlu berhati-hati dalam memahami istilah kekuatan hukum. APHT memiliki kekuatan pembuktian sebagai akta autentik, tetapi bukan berarti APHT secara otomatis mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan. Dalam UU Nomor 4 Tahun 1996, kekuatan eksekutorial diberikan kepada Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah: “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”

UUHT menyatakan bahwa sertifikat Hak Tanggungan tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Jadi, penting untuk membedakan:

APHT → akta pemberian Hak Tanggungan Sertifikat Hak Tanggungan → bukti Hak Tanggungan yang telah didaftarkan dan memiliki kekuatan eksekutorial sesuai UUHT

Pada prinsipnya, akta tersebut memuat hal-hal seperti:

• identitas pemberi Hak Tanggungan;
• identitas pemegang Hak Tanggungan;
• identitas debitur apabila berbeda dengan pemberi Hak Tanggungan;
• utang yang dijamin;
• nilai tanggungan;
• objek Hak Tanggungan;
• serta janji-janji yang berkaitan dengan Hak Tanggungan.

Objek tanah juga harus dijelaskan dengan jelas agar tidak menimbulkan ketidakpastian mengenai tanah mana yang dibebani Hak Tanggungan. Karena itu, sebelum menandatangani APHT, pemilik tanah sebaiknya membaca seluruh isi akta dan memastikan data objek tanah telah sesuai dengan dokumen pertanahan. Tidak semua hak atas tanah secara otomatis dapat dibebani Hak Tanggungan. UU Nomor 4 Tahun 1996 mengatur bahwa Hak Tanggungan dapat dibebankan antara lain pada:

• Hak Milik (HM);
• Hak Guna Usaha (HGU);
• Hak Guna Bangunan (HGB);
• Hak Pakai atas Tanah Negara yang memenuhi persyaratan tertentu.

Ketentuan tersebut merupakan bagian dari pengaturan objek Hak Tanggungan dalam UUHT. Dengan demikian, jenis hak atas tanah harus diperiksa terlebih dahulu sebelum digunakan sebagai jaminan. Pemberi Hak Tanggungan adalah pihak yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan. Dalam kasus sederhana, pemberi Hak Tanggungan biasanya adalah pemilik tanah yang sertifikatnya digunakan sebagai jaminan kredit. Namun, pemberi Hak Tanggungan tidak selalu merupakan debitur. Misalnya, seorang ayah memiliki tanah dan menjadikan tanah tersebut sebagai jaminan atas kredit yang diambil anaknya. Dalam situasi tersebut:

• anak dapat menjadi debitur;
• ayah menjadi pemberi Hak Tanggungan;
• bank menjadi kreditur atau pemegang Hak Tanggungan.

Hal ini menunjukkan bahwa pemilik tanah yang dijadikan jaminan dapat berbeda dengan pihak yang menerima pinjaman. Dalam praktik, pemegang Hak Tanggungan umumnya berupa:

• bank;
• lembaga pembiayaan;
• atau kreditur lain yang memenuhi persyaratan hukum.

Misalnya, Bank ABC memberikan pinjaman kepada seseorang dengan jaminan sertifikat tanah. Setelah proses pembebanan dan pendaftaran Hak Tanggungan selesai, bank tersebut berkedudukan sebagai pemegang Hak Tanggungan.

Apa Yang Terjadi Jika Debitur Tidak Membayar Utang?

Apabila debitur melakukan wanprestasi, pemegang Hak Tanggungan dapat menggunakan haknya untuk memperoleh pelunasan dari objek jaminan sesuai ketentuan hukum. UU Nomor 4 Tahun 1996 mengatur mekanisme eksekusi Hak Tanggungan, termasuk penjualan melalui pelelangan umum dan mekanisme penjualan di bawah tangan apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan undang-undang. Dengan demikian, adanya APHT memberikan dasar penting dalam hubungan jaminan, tetapi bukan berarti kreditur dapat mengambil alih tanah secara sepihak tanpa mengikuti mekanisme hukum.

Hubungannya sangat erat, tetapi keduanya tidak boleh disamakan. APHT merupakan akta yang digunakan untuk memberikan Hak Tanggungan. Setelah Hak Tanggungan didaftarkan dan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan, kreditur memiliki kedudukan sebagai pemegang Hak Tanggungan. Jika kemudian debitur wanprestasi, pelaksanaan eksekusi dapat dilakukan berdasarkan mekanisme yang diberikan oleh UUHT. Karena itu, rangkaiannya dapat digambarkan sebagai berikut:

Utang → Perjanjian kredit → APHT → Pendaftaran Hak Tanggungan → Sertifikat Hak Tanggungan → Eksekusi apabila terjadi wanprestasi.

Selain APHT, ada istilah SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Keduanya mempunyai fungsi berbeda. APHT merupakan akta yang berisi pemberian Hak Tanggungan. Sementara SKMHT merupakan surat kuasa dari pemberi Hak Tanggungan kepada pihak tertentu untuk membebankan Hak Tanggungan. Dengan kata lain, SKMHT bukan Hak Tanggungan itu sendiri. Dalam kondisi tertentu, SKMHT digunakan sebelum APHT dapat dibuat. Penggunaannya mempunyai batas waktu dan persyaratan tertentu sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Secara sederhana:

SKMHT → kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan sedangkan APHT → akta yang memberikan Hak Tanggungan

Jadi, SKMHT pada dasarnya memberikan kuasa agar pembebanan Hak Tanggungan dapat dilakukan, sedangkan APHT merupakan akta pemberian Hak Tanggungan. Dalam kondisi tertentu, SKMHT harus ditindaklanjuti dengan pembuatan APHT dalam jangka waktu yang ditentukan oleh peraturan. APHT menjadi bagian penting dalam proses pembebanan Hak Tanggungan. Agar Hak Tanggungan lahir, dilakukan pendaftaran pada Kantor Pertanahan sesuai ketentuan UUHT. Dengan demikian, jangan menganggap bahwa hanya dengan menandatangani APHT maka seluruh proses Hak Tanggungan telah selesai. Pendaftaran merupakan tahap yang sangat penting dalam proses tersebut. Secara sederhana, prosesnya dapat digambarkan sebagai berikut:

1. Ada hubungan utang-piutang Debitur memperoleh pinjaman dari kreditur berdasarkan perjanjian kredit atau perjanjian utang-piutang.
2. Tanah digunakan sebagai jaminan Debitur atau pihak ketiga memberikan hak atas tanah sebagai jaminan.
3. Dibuat APHT PPAT membuat APHT yang memuat pemberian Hak Tanggungan.
4. Dilakukan pendaftaran Dokumen yang diperlukan diproses untuk pendaftaran Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan.
5. Hak tanggungan terdaftar Setelah proses pendaftaran sesuai ketentuan, Hak Tanggungan lahir dan bukti Hak Tanggungan diterbitkan. Saat ini pelayanan Hak Tanggungan juga telah menggunakan mekanisme Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik (HT-el) berdasarkan Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 yang berstatus berlaku.

Apa Itu Hak Tanggungan Elektronik?

Hak Tanggungan Elektronik (HT-el) adalah pelayanan Hak Tanggungan yang terintegrasi secara elektronik. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 mengatur pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik dan ditujukan antara lain untuk meningkatkan pelayanan dengan prinsip keterbukaan, ketepatan waktu, kecepatan, kemudahan, dan keterjangkauan. Digitalisasi pelayanan tersebut membuat proses administrasi Hak Tanggungan menjadi lebih terintegrasi. Namun, keberadaan sistem elektronik tidak berarti istilah APHT menjadi tidak relevan. APHT tetap merupakan bagian penting dalam proses pemberian Hak Tanggungan. APHT berkaitan dengan proses pembebanan Hak Tanggungan, sedangkan roya berkaitan dengan penghapusan atau pencoretan catatan Hak Tanggungan setelah Hak Tanggungan hapus.

Contohnya:

1. Debitur memperoleh kredit.
2. Tanah dijadikan jaminan.
3. APHT dibuat.
4. Hak Tanggungan didaftarkan.
5. Debitur melunasi seluruh utang.
6. Hak Tanggungan hapus sesuai ketentuan.
7. Dilakukan proses roya.

Jadi, APHT dan roya berada pada tahapan yang berbeda. APHT berkaitan dengan awal pembebanan Hak Tanggungan, sedangkan roya berkaitan dengan penghapusan catatan Hak Tanggungan setelah jaminan tersebut berakhir. UU Nomor 4 Tahun 1996 mengatur beberapa keadaan yang menyebabkan Hak Tanggungan hapus. Salah satunya adalah hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Selain itu, Hak Tanggungan dapat hapus karena dilepaskan oleh pemegang Hak Tanggungan, pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, atau hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Karena itu, ketika kredit telah lunas, pemilik tanah sebaiknya memastikan proses penghapusan catatan Hak Tanggungan dilakukan sesuai prosedur.

Pemilik tanah tidak harus selalu menjadi debitur. Misalnya, perusahaan memperoleh kredit dari bank, tetapi tanah yang digunakan sebagai jaminan merupakan milik pihak lain. Pemilik tanah tersebut dapat memberikan tanahnya sebagai jaminan untuk utang perusahaan sesuai ketentuan hukum. Dalam kondisi berikut ini:

• perusahaan = debitur;
• pemilik tanah = pemberi Hak Tanggungan;
• bank = kreditur/pemegang Hak Tanggungan.

Hal ini menunjukkan bahwa hubungan antara kepemilikan tanah, debitur, dan kreditur perlu diperiksa secara jelas dalam setiap transaksi. APHT penting karena memberikan kejelasan mengenai hubungan hukum antara pemilik objek jaminan dan kreditur. Tanpa dokumen yang jelas, dapat muncul persoalan mengenai:

• tanah yang dijaminkan;
• jumlah utang yang dijamin;
• pihak yang memberikan jaminan;
• pihak yang menerima jaminan;
• nilai tanggungan;
• serta hak dan kewajiban para pihak.

Karena menyangkut tanah yang memiliki nilai ekonomi tinggi, pembuatan APHT harus dilakukan dengan memperhatikan seluruh ketentuan hukum yang berlaku.

Baca Juga: Apa Itu Roya? Panduan Penghapusan Hak Tanggungan

Hal-hal Yang Perlu Diperhatikan Sebelum Menandatangani APHT:

Beberapa hal yang sebaiknya diperiksa antara lain:

1. Periksa identitas para pihak; Pastikan nama, nomor identitas, alamat, dan data lain sesuai dengan dokumen resmi.
2. Periksa data sertifikat tanah; Pastikan nomor sertifikat, luas, letak, dan data objek lainnya sesuai.
3. Periksa nilai tanggungan; Pahami berapa nilai tanggungan yang tercantum dalam akta.
4. Pahami utang yang dijaminkan; Pastikan Anda mengetahui utang atau kewajiban apa yang dijamin dengan tanah tersebut.
5. Baca seluruh klausul APHT; Jangan hanya membaca halaman yang harus ditandatangani.
6. Pastikan proses pendaftaran dilakukan; Pembuatan APHT bukan akhir dari seluruh proses pembebanan Hak Tanggungan.
7. Simpan seluruh dokumen; Dokumen kredit, APHT, bukti pendaftaran, dan dokumen terkait sebaiknya disimpan dengan baik.

Ada beberapa anggapan yang perlu diluruskan. Pertama, APHT bukan sertifikat Hak Tanggungan. Keduanya memiliki fungsi berbeda. Kedua, APHT tidak membuat bank menjadi pemilik tanah. Hak Tanggungan merupakan hak jaminan, bukan hak kepemilikan. Ketiga, APHT bukan berarti tanah langsung dapat dieksekusi. Eksekusi memiliki syarat dan mekanisme tersendiri. Keempat, pelunasan kredit bukan berarti semua catatan administrasi otomatis hilang. Setelah Hak Tanggungan hapus, proses roya perlu diperhatikan. Kelima, SKMHT bukan APHT. SKMHT merupakan surat kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan, sedangkan APHT merupakan akta pemberian Hak Tanggungan.

Dasar Hukum Akta Pemberian Hak Tanggungan:

Beberapa dasar hukum yang relevan untuk memahami APHT dan Hak Tanggungan antara lain:

1. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah merupakan dasar hukum utama mengenai Hak Tanggungan di Indonesia. Peraturan tersebut berstatus berlaku.
2. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) merupakan dasar utama hukum agraria nasional dan menjadi salah satu dasar pembentukan UU Hak Tanggungan.
3. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 Peraturan ini mengatur Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik (HT-el) dan berstatus berlaku.

Agar lebih mudah diingat, berikut ringkasannya:

Memahami perbedaan tersebut sangat penting bagi siapa saja yang sedang melakukan transaksi kredit dengan jaminan sertifikat tanah.

Kesimpulan:

APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditur tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan utang. APHT menjadi bagian penting dalam proses pembebanan Hak Tanggungan atas tanah. Hal yang perlu digarisbawahi adalah APHT tidak sama dengan Hak Tanggungan dan tidak sama dengan Sertifikat Hak Tanggungan. APHT merupakan akta pemberian Hak Tanggungan, sedangkan Hak Tanggungan lahir setelah dilakukan pendaftaran sesuai ketentuan UUHT.

Kekuatan eksekutorial yang secara tegas diberikan oleh UU Nomor 4 Tahun 1996 terdapat pada Sertifikat Hak Tanggungan, bukan semata-mata pada APHT. Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial sebagaimana diatur dalam UUHT. Oleh karena itu, apabila Anda hendak menjaminkan tanah untuk memperoleh kredit, memahami isi APHT, proses pendaftaran Hak Tanggungan, kedudukan kreditur, serta konsekuensi apabila terjadi wanprestasi merupakan langkah yang sangat penting.

Segera konsultasikan kebutuhan Anda dengan tim ahli kami secara Gratis:

• WhatsApp / Telepon: [0851-2804-3188]
• Jam Operasional: Senin – Jumat (09.00 – 17.00 WIB)

Pusat Legal Indonesia adalah platform jasa professional one-stop legal solution yang berfokus pada pengurusan legalitas tanah, properti dan mitra solusi bisnis Anda. Memastikan setiap langkah properti dan bisnis Anda berjalan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.