Jenis Hak Atas Tanah dan Subjek Pemegangnya

1. Hak Milik

Hak milik adalah hak paling kuat, terlengkap  dan turun-temurun yang dapat dimiliki oleh seseorang atas tanah. Hak ini dapat ditransfer dan diberikan kepada orang lain.

Hak milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Jika seseorang memiliki kewarganegaraan asing selain kewarganegaraan Indonesia, mereka juga tidak dapat memiliki tanah dengan hak milik karena pemerintah menetapkan badan hukum yang memiliki hak milik.

Menurut hukum adat, peraturan pemerintah mengatur hak milik. Selain itu, hak milik dapat terjadi karena:

• penetapan pemerintah sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan;
• peraturan pemerintah; dan
• ketentuan dalam undang-undang.

Hak Milik Batal Jika:

1. Tanahnya dikembalikan kepada negara karena:
   • pencabutan hak yang tercantum dalam Pasal 18 UUPA;
   • penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya;
   • ditelantarkan; dan
   • ketentuan yang tercantum dalam Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA.
2. Tanahnya musnah

2. Hak Guna Usaha (HGU)

HGU memiliki hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk tujuan pertanian, perikanan, atau peternakan selama paling lama 25 tahun.

Pasal 22 ayat (1) PP 18/2021 mengatur jangka waktu HGU lebih lanjut, menyatakan bahwa hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.

Tanah yang dapat diberikan dengan HGU adalah tanah negara dan hak pengelolaan dengan luas minimal 5 hektar. Jika luasnya lebih dari 25 hektar, tanah tersebut harus memiliki investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang sesuai dengan perkembangan zaman.

Orang yang memiliki HGU jika:

• Warga Negara Indonesia  (WNI)
• Badan hukum yang berbasis di Indonesia dan didirikan menurut hukum Indonesia.

HGU dapat ditransfer ke pihak lain atau HGU dihapus karena:

1. Berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
2. Menteri membatalkan haknya sebelum jangka waktunya berakhir karena:
   • cacat administrasi;
   • ketidakmampuan untuk memenuhi ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 dan/atau Pasal 28; atau
   • putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
3. Diubah haknya menjadi hak atas tanah lain;
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
6. Dicabut karena undang-undang;
7. Ditetapkan sebagai tanah terlantar;
8. Ditetapkan sebagai tanah musnah.
9. Berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah untuk hak guna usaha di atas tanah hak pengelolaan; atau
10. Pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Dalam jangka waktu satu tahun, orang atau badan hukum yang memiliki HGU dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat harus melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika HGU yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan.

3. Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB memiliki hak untuk mendirikan dan mengelola bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama paling lama 30 tahun.

Ada tiga jenis tanah yang dapat diberikan oleh HGB:

• tanah negara;
• tanah hak pengelolaan; dan
• tanah hak milik.

HGB di atas tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik dapat diperpanjang selama 20 tahun dan diperbarui selama 30 tahun. Sebaliknya, HGB di atas tanah hak milik dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas hak milik.

Selanjutnya, HGB hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Dan HGB dapat ditransfer ke pihak lain.

Dalam jangka waktu 1 tahun, orang atau badan hukum yang memiliki HGB dan tidak lagi memenuhi syarat harus melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat; jika pihak yang memperoleh HGB tidak memenuhi syarat, ketentuan ini juga berlaku untuk pihak yang ingin memperoleh HGB. Apabila HGB yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, hak itu hapus karena hukum, dengan syarat hak-hak pihak lain akan diindahkan menurut ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

4. Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan mengambil hasil dari tanah yang dikuasai secara langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang diberi wewenang dan tanggung jawab yang ditentukan dalam keputusan yang dibuat oleh pejabat yang berwenang untuk memberikannya, atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau pengolahan tanah. Semua perjanjian ini tidak bertentangan dengan undang-undang dan ketentuan UUPA.

Hak pakai mencakup:

1. hak pakai jangka waktu yang diberikan kepada:
   • warga negara Indonesia;
   • badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
   • badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia;
   • kelompok agama dan sosial; danindividu asing.
2. Hak pakai diberikan kepada:
   • lembaga pemerintah pusat;
   • lembaga pemerintah daerah;
   • lembaga pemerintah desa; dan
   • perwakilan negara dan badan internasional.

Dalam jangka waktu 1 tahun, pemegang hak pakai yang tidak lagi memenuhi syarat di atas diharuskan untuk melepaskan atau mengalihkan hak pakai kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika dalam jangka waktu tersebut hak tersebut tidak dilepaskan atau dialihkan, maka haknya hapus karena hukum.

Tanah negara, hak milik, dan hak pengelolaan dapat diberikan hak pakai selama dipergunakan. Tanah hak milik dan hak pengelolaan hanya dapat diberikan hak pakai selama dipergunakan.

Dalam hal jangka waktu hak pakai, hak pakai di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun. Untuk tanah hak milik, hak pakai di atas tanah hak milik dapat diperbarui dengan akta pemberi hak pakai di atas tanah hak milik.

Hak pakai selama penggunaan diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama penggunaan.

5. Hak Sewa Untuk Bangunan

Seseorang atau organisasi memiliki hak sewa atas tanah untuk membuat bangunan di atas tanah orang lain dan harus membayar sewa kepada pemilik tanah tersebut.

Uang sewa dapat dibayar dengan 2 cara, yaitu:

• satu kali atau pada waktu tertentu;
• sebelum atau sesudah tanah digunakan.

Perjanjian sewa tanah ini tidak boleh mengandung klausul yang melibatkan pemerasan.

Selain itu, pemegang hak sewa dapat berupa:

• warga negara Indonesia;
• orang asing yang memiliki tempat tinggal di Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan memiliki tempat tinggal di Indonesia; atau
• badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.

6. Hak Pengelolaan Atas Tanah

Pada dasarnya, hak pengelolaan tanah tidak dikenal dalam UUPA, tetapi diatur dalam PP 18/2021. Hak pengelolaan atas tanah adalah hak penguasaan negara yang sebagian diberikan kepada pemegang hak. Hak ini berasal dari tanah negara dan tanah ulayat.

Hak untuk mengelola tanah yang berasal dari tanah negara dapat diberikan kepada:

• instansi pemerintah pusat;
• pemerintah daerah;
• perusahaan milik negara atau perusahaan milik daerah;
• bank tanah; atau
• badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah pusat.

Hak untuk mengelola tanah ulayat diberikan kepada masyarakat hukum adat.

7. Hak Individual Atas Tanah Yang Bersifat Sekunder

Dalam buku yang sama, H. M. Arba menyatakan bahwa hak sekunder adalah hak yang bertentangan dengan undang-undang karena mengandung elemen pemerasan dan penindasan, sehingga perlu dihapusnya segera.

Hak gadai tanah, hak usaha bagi hasil, hak sewa tanah pertanian, dan hak menumpang adalah contoh hak seperti ini.

Praktisi hukum Irma Devita Purnamasari memiliki pendapat yang berbeda tentang klasifikasi hak atas tanah primer dan sekunder, seperti yang ditunjukkan dalam artikel berjudul Perbedaan Peralihan dengan Pembebanan Hak Atas Tanah. Menurutnya, hak atas tanah primer terbatas pada hak negara seperti hak milik, HGU, HGB, dan hak pakai.

Meskipun hak atas tanah sekunder adalah hak yang muncul atau dibebankan dari hak atas tanah sebelumnya, seperti HGU, HGB, pengelolaan, sewa, membuka dan mengambil hasil hutan, usaha bagi hasil, menumpang, gadai tanah, dan tanggungan atas tanah.

Jenis-jenis Peralihan Hak Atas Tanah:

Peralihan hak atas tanah pada dasarnya dapat terjadi dalam dua cara, yaitu dengan beralih dan dialihkan. Berikut penjelasannya:

1. Beralih berarti bahwa hak atas tanah beralih secara alami tanpa dipengaruhi oleh tindakan hukum tertentu; contohnya, hak atas tanah beralih karena pewarisan.
2. Dialihkan atau pemindahan hak adalah ketika pemegang hak atas tanah dengan sengaja memberikan hak atas tanah kepada orang lain. Contohnya termasuk penjualan, tukar menukar, hibah, pemberian menurut adat, kontribusi dalam perusahaan atau “inbreng“, dan hibah wasiat atau “legaat“.