Jangka Waktu Hak Guna Usaha (HGU) dan Aturan Perpanjangannya

Hak Guna Usaha adalah salah satu hak atas tanah yang memiliki peran penting dalam kegiatan usaha, khususnya pada sektor pertanian, perkebunan, perikanan, dan peternakan. Karena HGU diberikan untuk jangka waktu tertentu, pemegang hak perlu memahami berapa lama HGU berlaku, bagaimana mekanisme perpanjangannya, serta apa saja persyaratan yang harus dipenuhi agar hak tersebut dapat diperpanjang atau diperbarui.

Pengaturan mengenai HGU saat ini antara lain terdapat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Peraturan tersebut mencabut dan menggantikan sejumlah ketentuan sebelumnya, termasuk PP Nomor 40 Tahun 1996 mengenai HGU, HGB, dan Hak Pakai.

Bagi perusahaan atau pelaku usaha yang memiliki tanah dengan status HGU, memahami batas waktu dan prosedur perpanjangan merupakan hal penting. Kesalahan dalam mengelola masa berlaku HGU dapat menimbulkan persoalan administratif maupun hukum yang berpengaruh terhadap keberlangsungan kegiatan usaha.

Apa Itu Hak Guna Usaha?

Hak Guna Usaha atau HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan untuk kegiatan usaha tertentu sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGU dapat diberikan kepada:

• Warga Negara Indonesia; dan
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Tanah yang dapat diberikan dengan HGU meliputi Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan. Untuk HGU di atas Tanah Hak Pengelolaan, pemberian hak dilakukan berdasarkan persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

HGU pada dasarnya ditujukan untuk mendukung kegiatan usaha yang membutuhkan penguasaan dan pemanfaatan tanah dalam jangka waktu tertentu. Oleh sebab itu, keberadaan HGU memiliki kaitan erat dengan kepastian hukum investasi dan pengelolaan lahan.

Berapa Lama Jangka Waktu HGU?

Salah satu hal yang paling sering ditanyakan adalah berapa tahun HGU dapat diberikan.

Berdasarkan Pasal 22 ayat (1) PP Nomor 18 Tahun 2021, HGU diberikan dengan ketentuan:

• Pemberian HGU: paling lama 35 tahun;
• Perpanjangan HGU: paling lama 25 tahun; dan
• Pembaruan HGU: paling lama 35 tahun.

Dengan demikian, apabila seluruh tahapan diberikan dengan jangka waktu maksimal dan seluruh persyaratan terpenuhi, satu siklus HGU dapat mencapai 95 tahun. Namun, angka 95 tahun tersebut bukan berarti HGU otomatis berlaku selama 95 tahun sejak awal. Setiap tahap memiliki proses dan persyaratan tersendiri.

Hal ini penting dipahami karena istilah perpanjangan dan pembaruan HGU bukanlah hal yang sama. Keduanya merupakan tahapan berbeda dalam pengelolaan jangka waktu hak atas tanah.

Apa Perbedaan Perpanjangan dan Pembaharuan HGU?

Secara sederhana, perpanjangan HGU dilakukan untuk melanjutkan jangka waktu hak yang masih berjalan, sedangkan pembaruan HGU dilakukan setelah jangka waktu HGU berakhir dengan memenuhi persyaratan yang ditentukan. PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan pengaturan mengenai waktu pengajuan kedua permohonan tersebut.

Permohonan perpanjangan HGU dapat diajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif atau paling lambat sebelum jangka waktu HGU berakhir. Sementara itu, permohonan pembaruan HGU dapat diajukan paling lama 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGU. Perpanjangan atau pembaruan tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Dengan demikian, pemegang HGU sebaiknya tidak menunggu sampai masa berlaku hak berakhir sebelum mulai mengurus administrasinya.

Perpanjangan HGU tidak diberikan secara otomatis. Pemegang hak harus mengajukan permohonan dan memenuhi persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan. Berdasarkan Pasal 25 PP Nomor 18 Tahun 2021, HGU atas Tanah Negara dapat diperpanjang atau diperbarui apabila memenuhi sejumlah persyaratan, antara lain:

1. Tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik
   Tanah harus tetap digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan keadaan, sifat, serta tujuan pemberian HGU.
   Artinya, pemegang hak harus dapat menunjukkan bahwa tanah tersebut benar-benar digunakan untuk kegiatan usaha sesuai peruntukannya dan tidak dibiarkan begitu saja tanpa pengelolaan.
2. Kewajiban pemegang HGU dipenuhi
   Pemegang HGU harus memenuhi berbagai persyaratan dan kewajiban yang melekat pada pemberian hak tersebut.
   Kepatuhan terhadap ketentuan penggunaan tanah menjadi salah satu faktor penting dalam proses perpanjangan maupun pembaruan.
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat
   Pemegang HGU harus tetap memenuhi ketentuan sebagai pihak yang berhak memegang HGU.
   Sebagaimana diatur dalam PP Nomor 18 Tahun 2021, HGU diberikan kepada Warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.
4. Tanah sesuai dengan rencana tata ruang
   Kesesuaian tanah dengan rencana tata ruang juga menjadi salah satu persyaratan penting.
   Hal ini berarti pemanfaatan tanah harus tetap sejalan dengan ketentuan tata ruang yang berlaku.
5. Tidak digunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum
   Perpanjangan atau pembaruan HGU juga mempertimbangkan apakah tanah tersebut digunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum.
   Ketentuan ini menunjukkan bahwa perpanjangan HGU tidak hanya mempertimbangkan kepentingan pemegang hak, tetapi juga memperhatikan kepentingan publik dan kebijakan pertanahan negara.

Bagaimana Jika HGU Berada di Atas Tanah Hak Pengelolaan?

HGU tidak hanya dapat diberikan di atas Tanah Negara. PP Nomor 18 Tahun 2021 juga memungkinkan HGU diberikan di atas Tanah Hak Pengelolaan (HPL). Untuk HGU di atas HPL, persyaratannya pada prinsipnya mengikuti ketentuan yang berlaku untuk HGU di atas Tanah Negara. Namun, terdapat persyaratan tambahan, yaitu adanya persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

Oleh karena itu, pemegang HGU yang tanahnya berada di atas HPL perlu memperhatikan tidak hanya hubungan hukumnya dengan negara, tetapi juga aspek persetujuan dan hubungan hukum dengan pemegang HPL.

Secara hukum, permohonan perpanjangan dapat diajukan setelah usia tanaman atau usaha lainnya efektif atau paling lambat sebelum HGU berakhir. Namun, dari sisi administrasi dan manajemen risiko, pemegang HGU sebaiknya melakukan persiapan jauh sebelum tanggal berakhirnya hak.

Persiapan lebih awal memberikan waktu untuk:

• memeriksa masa berlaku sertipikat HGU;
• mengevaluasi pemanfaatan tanah;
• memeriksa kesesuaian tata ruang;
• menyiapkan dokumen perusahaan;
• memastikan kewajiban pemegang hak telah dipenuhi;
• melakukan pengecekan terhadap status tanah;
• menyiapkan dokumen pendukung permohonan; dan
• mengantisipasi apabila terdapat kekurangan administrasi atau persoalan pertanahan.

Dengan persiapan yang lebih awal, risiko keterlambatan administrasi dapat diminimalkan.

Berakhirnya HGU bukan berarti tanah tersebut dapat terus dikuasai oleh pemegang HGU tanpa dasar hak yang baru. PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HGU berakhir, tanah tersebut kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, sesuai dengan status tanahnya.

Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 juga mengatur bahwa tanah HGU kembali menjadi Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan apabila jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan telah berakhir. Selain itu, apabila jangka waktu pemberian telah berakhir dan dalam waktu paling lama 2 tahun tidak dimohonkan pembaruan, atau jangka waktu perpanjangan telah berakhir dan dalam waktu paling lama 2 tahun tidak dimohonkan pembaruan, tanah dapat kembali menjadi Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.

Berakhirnya HGU tidak serta-merta berarti bekas pemegang hak tidak memiliki kesempatan untuk mengajukan hak kembali. Untuk tanah yang kembali menjadi Tanah Negara, penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikannya menjadi kewenangan Menteri. Bekas pemegang hak dapat memperoleh prioritas untuk mengajukan permohonan pemberian hak kembali dengan mempertimbangkan sejumlah faktor.

Beberapa faktor tersebut antara lain:

• tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik;
• persyaratan pemberian hak sebelumnya dipenuhi dengan baik;
• pemegang hak masih memenuhi persyaratan;
• tanah masih sesuai dengan rencana tata ruang;
• tanah tidak digunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum;
• kondisi sumber daya alam dan lingkungan hidup; serta
• keadaan tanah dan masyarakat di sekitarnya.

Dengan kata lain, hak untuk memperoleh kembali tanah bukan merupakan perpanjangan otomatis dari HGU sebelumnya. Tetap terdapat proses dan pertimbangan berdasarkan ketentuan pertanahan yang berlaku.

Dasar Hukum Jangka Waktu dan Perpanjangan HGU

Beberapa regulasi yang relevan untuk memahami HGU antara lain:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah; dan
3. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

PP Nomor 18 Tahun 2021 saat ini berstatus berlaku dan mencabut PP Nomor 40 Tahun 1996 sebagai salah satu peraturan sebelumnya yang mengatur HGU, HGB, dan Hak Pakai. Sementara itu, Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 mengatur tata cara penetapan hak pengelolaan dan hak atas tanah, termasuk aspek yang berkaitan dengan pemberian, perpanjangan, dan pembaruan HGU.

Pemegang HGU sebaiknya tidak hanya memperhatikan tanggal berakhirnya sertipikat. Pengelolaan HGU juga perlu dilakukan secara konsisten selama hak tersebut masih berlaku.

Beberapa hal yang sebaiknya diperhatikan adalah:

1. Pantau masa berlaku HGU.
   Buat pencatatan khusus mengenai tanggal mulai dan berakhirnya HGU agar proses persiapan perpanjangan tidak dilakukan secara mendadak.
2. Gunakan tanah sesuai tujuan pemberian hak.
   Pemanfaatan tanah harus dilakukan secara nyata dan sesuai dengan peruntukan serta ketentuan yang berlaku.
3. Pastikan dokumen pertanahan dan perusahaan tertata.
   Dokumen yang tidak lengkap dapat menghambat proses administrasi.
4. Perhatikan tata ruang.
   Perubahan rencana tata ruang dapat memengaruhi pemanfaatan tanah sehingga perlu dilakukan pengecekan secara berkala.
5. Lakukan pemeriksaan status tanah.
   Sebelum mengajukan perpanjangan atau pembaruan, penting untuk memastikan tidak terdapat persoalan hukum, sengketa, atau kondisi lain yang dapat memengaruhi proses permohonan.
6. Jangan menunggu HGU hampir habis.
   Walaupun peraturan memberikan batas waktu tertentu untuk pengajuan, persiapan administratif sebaiknya dilakukan lebih awal.

Bagi perusahaan perkebunan, pertanian, peternakan, maupun usaha lain yang menggunakan tanah HGU, keberlanjutan hak atas tanah dapat berkaitan langsung dengan keberlangsungan operasional perusahaan. HGU juga dapat menjadi bagian penting dalam perencanaan investasi jangka panjang. Oleh karena itu, perusahaan perlu memastikan bahwa pengelolaan tanah, kepatuhan terhadap kewajiban, tata ruang, administrasi pertanahan, dan rencana bisnis berjalan secara selaras.

Perpanjangan HGU bukan sekadar persoalan memperpanjang masa berlaku sertipikat. Proses tersebut berkaitan dengan kepastian hukum atas tanah dan keberlanjutan kegiatan usaha.

Kesimpulan:

Jangka waktu Hak Guna Usaha (HGU) berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021 adalah paling lama 35 tahun untuk pemberian awal, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 35 tahun. Jika seluruh tahapan diberikan dengan jangka waktu maksimal, satu siklus HGU dapat mencapai 95 tahun.

Namun, perpanjangan maupun pembaruan HGU tidak berlangsung secara otomatis. Pemegang hak harus memenuhi berbagai persyaratan, antara lain tanah masih dimanfaatkan dengan baik, kewajiban pemegang hak dipenuhi, pemegang hak masih memenuhi persyaratan, tanah sesuai dengan rencana tata ruang, dan tidak digunakan atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Karena itu, pemegang HGU perlu melakukan monitoring masa berlaku hak dan persiapan administrasi sejak jauh hari. Pemeriksaan dokumen dan status tanah juga penting dilakukan agar proses perpanjangan atau pembaruan dapat dipersiapkan secara lebih terencana. Bagi perusahaan yang memiliki aset tanah dalam jumlah besar, pengelolaan HGU secara tertib dapat membantu mengurangi risiko hukum dan menjaga kepastian atas keberlangsungan kegiatan usaha.

Sumber Hukum:

• PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah — mengatur jangka waktu, persyaratan, perpanjangan, dan pembaruan HGU.
• Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah — mengatur tata cara penetapan hak atas tanah, termasuk ketentuan terkait perpanjangan dan pembaruan HGU.

Segera konsultasikan kebutuhan Anda dengan tim ahli kami secara Gratis:

• WhatsApp / Telepon: [0851-2804-3188]
• Jam Operasional: Senin – Jumat (09.00 – 17.00 WIB)

Pusat Legal Indonesia adalah platform jasa professional one-stop legal solution yang berfokus pada pengurusan legalitas tanah, properti dan mitra solusi bisnis Anda. Memastikan setiap langkah properti dan bisnis Anda berjalan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.