Pada dasarnya, tidak ada keharusan bagi perjanjian utang untuk disertai dengan perjanjian jaminan. Mengacu pada Pasal 1320 KUHPerdata, agar sebuah perjanjian dianggap sah, dalam hal ini hanya diperlukan empat syarat yang harus dipenuhi:
- Adanya kesepakatan dari pihak-pihak yang terlibat;
- Kemampuan untuk membuat suatu perikatan;
- Adanya objek yang disepakati;
- Adanya alasan yang sah dan tidak melanggar hukum.
Perjanjian jaminan adalah perjanjian tambahan yang terkait dengan perjanjian utang. Frieda Husni Hasbullah dalam bukunya Hukum Kebendaan Perdata Jilid II: Hak-hak yang memberi jaminan (hal.6) menjelaskan bahwa sifat accessoir berarti perjanjian jaminan berfungsi sebagai pelengkap yang bergantung pada perjanjian utamanya.
Perjanjian utama disini mencakup perjanjian pinjam meminjam atau utang piutang, yang disertai dengan perjanjian tambahan untuk memberikan jaminan. Perjanjian tambahan ini dirancang agar keamanan bagi kreditur dapat terjamin lebih baik (hal.6).
Menurut Frieda (hal.7), sifat aksesori dari hak jaminan dapat menghasilkan konsekuensi hukum sebagai berikut:
- Keberadaan dan penghilangan perjanjian tambahan tergantung pada perjanjian utama;
- Apabila perjanjian utama dibatalkan, maka perjanjian tambahan juga akan dibatalkan;
- Jika perjanjian utama berpindah, maka perjanjian tambahan akan ikut berpindah;
- Jika perjanjian utama berpindah karena cessie atau subrogatie, maka perjanjian tambahan juga berpindah tanpa adanya penyerahan khusus.
Karakter aksesori hak tanggungan ditegaskan dalam Pasal 10 ayat (1) UU Hak Tanggungan yang berbunyi:
“Penyerahan Hak Tanggungan dilakukan dengan adanya janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dicatat dalam dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang terkait atau perjanjian lain yang menciptakan utang tersebut”
Hak Tanggungan Sebagai Satu-satunya Hak Jaminan Atas Tanah
Sejak UU Hak Tanggungan diberlakukan, hak tanggungan menjadi satu-satunya bentuk jaminan atas tanah yang diakui. Berikut ini penjelasan mengenai hak tanggungan:
“Hak Tanggungan adalah lembaga hak jaminan yang Tunggal atas tanah, sehingga menyelesaikan unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang menjadi salah satu tujuan utama dari Undang-undang Pokok Agraria.”
Secara definisi, hak tanggungan adalah hak jaminan yang dikenakan pada hak atas tanah sesuai UUPA, beserta atau tanpa benda-benda lain yang menjadi bagian dari tanah tersebut, untuk penyelesaian utang tertentu, yang memberikan prioritas posisi pada kreditur tertentu dibandingkan kreditur lainnya.
Hak atas tanah yang bisa dibebani dengan hak tanggungan mencakup hak milik, hak guna usaha, serta hak guna bangunan. Selain itu, hak penggunaan atas tanah milik negara yang sesuai dengan peraturan yang belaku harus didaftarkan dan secara intrinsik memungkinkan untuk dipindahtangankan, serta dapat dikenakan hak jaminan.
Hak jaminan juga dapat dikenakan pada hak atas tanah disertai bangunan, tanaman dan karya yang sudah ada atau yang akan dibangun dan menjadi kesatuan dengan tanah tersebut, serta yang dimiliki oleh pemegang hak katas tanah yang penetapannya harus jelas tercantum dalam akta pemberian hak jaminan yang terkait.
Seandainya bangunan, tanaman, dan karya itu bukan milik pemegang hak atas tanah, maka pemberian hak jaminan atas benda-benda tersebut hanya bisa dilakukan melalui penandatanganan akta pemberian hak jaminan oleh pemiliknya atau oleh seseorang yang diberi kuasa oleh pemilik dengan akta yang sah.
Sebuah objek hak jaminan dapat dikenakan lebih dari satu hak jaminan untuk menjamin pelunasan beberapa utang sekaligus. Jika suatu objek hak jaminan dibebani lebih dari satu hak jaminan, urutan prioritas dari setiap hak jaminan ditentukan berdasarkan tanggal pendaftarannya di kantor pertanahan.
Peringkat hak tanggungan yang terdaftar pada hari yang sama ditentukan berdasarkan tanggal pembuatan akta dari hak tanggungan tersebut. Seperti yang dijelaskan oleh Frieda dalam bukunya (hal.138), keberadaan hak tanggungan membuat tanah tidak bisa lagi terikat dengan hipotek.
Pasal 29 UU Hak Tanggungan kemudian menyatakan bahwa:
“Dengan diterapkannya UU ini, ketentuan mengenai Credietverband yang tercantum dalam Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan Staatsblad 1909-584 yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191 serta ketentuan tentang Hipotek yang dijelaskan dalam Buku II KUHPerdata Indonesia sepanjang tentang pembebanan Hak Tanggungan terhadap tanah beserta benda-benda yang berhubungan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.”
Namun, penting untuk dipahami bahwa meskipun bangunan dapat dikenakan hak tanggungan, Penjelasan Pasal 3 huruf a UU Fidusia menyebutkan bahwa untuk bangunan yang terletak ditanah milik pihak lain yang tidak dapat dibebani hak tanggungan, maka bisa digunakan sebagai objek jaminan fidusia. Hal tersebut juga diperkuat dalam Pasal 1 angka 2 UU Fidusia yang menyatakan bahwa salah satu objek jaminan fidusia adalah benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dikenakan hak tanggungan sesuai dengan yang ditetapkan dalam UU Hak Tanggungan.
Sebagai Ilustrasi, Pasal 6 UU Hak Tanggungan Mengatur Hal Berikut
Jika debitur melanggar kesepakatan, pemegang Hak Tanggungan pertama berhak untuk menjual objek Hak Tanggungan secara mandiri melalui Lelang umum dan mengambil pelunasan utangnya dari hasil jual tersebut.
Ketika debitur melanggar kesepakatan, berdasarkan:
- Hak pemegang hak tanggungan yang utama, objek hak tanggungan akan dijual sesuai dengan Pasal 6 UU Hak Tanggungan, atau
- Titel eksekutorial yang tercantum dalam sertifikat hak tanggungan, objek hak tanggungan akan dilelang sesuai dengan prosedur yang diatur dalam UU untuk pelunasan utang pemegang hak tanggungan dengan prioritas lebih dahulu dibandingkan kreditur lainnya.
Berdasarkan kesepakatan antara pihak pemberi dan pemegang hak tanggungan, objek yang terikat oleh hak tanggungan dapat dijual secara langsung jika cara tersebut dapat menghasilkan harga terbaik yang menguntungkan semua pihak yang terlibat.
Proses penjualan dapat dilakukan setelah satu bulan berlalu sejak pemberitahuan resmi diberikan oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang terkait dan diumumkan setidaknya di dua media cetak yang terdapat di daerah tersebut dan/atau media lokal lainnya, serta tidak ada pihak yang mengajukan keberatan.
Setiap perjanjian untuk melakukan eksekusi hak tanggungan dengan cara yang tidak sesuai dengan ketentun di atas akan dianggap tidak sah berdasarkan hukum. Oleh karena itu, tanpa adanya hak tanggungan, tidak ada jaminan yang dapat mendukung pelunasan utang bagi kreditur ketika debitur tidak membayar, dan tidak ada kemudahan bagi kreditur untuk mengeksekusi objek jaminan guna menyelesaikan utang tersebut.
Hubungi Kami Sekarang - Solusi Pasti Legalitas Tanah Anda!
Jangan tunda legalitas aset berharga Anda. Amankan kepemilikan mutlak rumah dan tanah Anda sekarang juga tanpa perlu repot keluar kantor atau rumah.
Segera konsultasikan kebutuhan Anda dengan tim ahli legalitas kami secara Gratis:
- WhatsApp / Telepon: [0851-3700-0094]
- Alamat Kantor: [Jl. Dukuh V No.82b, Dukuh, Kec. Kramat Jati, Jakarta Timur 13550 (diseberang Indomaret)]
- Jam Operasional: Senin – Jumat (09.00 – 17.00 WIB)
Pusat Legal Indonesia adalah platform jasa professional one-stop legal solution yang berfokus pada pengurusan legalitas tanah, properti dan mitra solusi bisnis Anda. Memastikan setiap langkah properti dan bisnis Anda berjalan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
Pusat Legal Indonesia adalah penyedia layanan profesional yang menghadirkan solusi legal terpadu (one-stop legal solution) untuk memenuhi berbagai kebutuhan hukum bisnis dan aset Anda.
OFFICE
DKI JAKARTA
Jl. Lapangan Tembak, RT/04 RW/10, Klp. Dua Wetan, Kec. Ciracas, Jakarta Timur 13730.
WA/PHONE
+62 851 3700 0094
office@pusatlegal.id