Cara Mengubah HGB Jadi SHM: Syarat, Prosedur, dan Biaya

Memiliki rumah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) bukan berarti status tanah tersebut tidak dapat ditingkatkan. Untuk rumah tinggal yang memenuhi persyaratan, pemegang HGB dapat mengajukan perubahan hak menjadi Hak Milik (SHM) melalui Kantor Pertanahan. Bagi pemilik rumah, perubahan HGB menjadi SHM sering dipertimbangkan karena Hak Milik memberikan kedudukan hukum yang berbeda dibandingkan HGB dan tidak mempunyai jangka waktu seperti HGB.

Namun, proses perubahan tersebut tidak berlaku otomatis untuk semua tanah HGB. Ada persyaratan, dokumen, prosedur, dan ketentuan yang harus dipenuhi. Lalu, bagaimana cara mengubah HGB jadi SHM? Apa saja syaratnya? Berapa biayanya? Dan berapa lama prosesnya? Artikel ini membahas langkah-langkahnya secara lengkap dan mudah dipahami berdasarkan ketentuan pertanahan yang berlaku.

Apa Itu Perubahan HGB Menjadi SHM?

Perubahan HGB menjadi SHM adalah proses perubahan jenis hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik berdasarkan permohonan pemegang hak dan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam PP Nomor 18 Tahun 2021, terdapat ketentuan bahwa Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang dimiliki Warga Negara Indonesia dan digunakan serta dimanfaatkan untuk rumah tinggal, termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan Hak Milik atas permohonan pemegang hak.

Artinya, pemilik HGB tidak serta-merta mendapatkan SHM hanya karena tanah tersebut digunakan sebagai rumah. Permohonan tetap harus diproses dan persyaratan yang ditentukan harus dipenuhi. Perubahan hak ini juga berbeda dengan jual beli atau balik nama sertifikat. Fokusnya adalah mengubah jenis hak atas tanah, bukan sekadar mengganti nama pemegang hak.

HGB merupakan hak atas tanah yang mempunyai jangka waktu. Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB memiliki jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang atau diperbarui apabila persyaratan terpenuhi. Sementara itu, Hak Milik mempunyai karakter yang berbeda karena tidak dibatasi jangka waktu seperti HGB. Karena itu, perubahan HGB menjadi SHM dapat menjadi pilihan bagi pemilik rumah yang memenuhi syarat dan ingin memperoleh kepastian hak yang lebih panjang. Beberapa alasan yang umum menjadi pertimbangan antara lain:

• tidak perlu memikirkan perpanjangan HGB selama hak milik masih ada;
• status hak atas tanah menjadi Hak Milik;
• lebih mudah dalam perencanaan kepemilikan jangka panjang;
• dapat diwariskan sesuai ketentuan hukum;
• memberikan kepastian hukum yang lebih kuat bagi pemilik rumah; dan
• memudahkan pengelolaan aset keluarga dalam jangka panjang.

Namun, keputusan mengubah HGB menjadi SHM tetap harus melihat jenis penggunaan tanah, luas bidang, subjek pemegang hak, status tanah, dan persyaratan lainnya.

Apakah Semua HGB Bisa Diubah Menjadi SHM?

Tidak semua HGB otomatis dapat diubah menjadi SHM. Salah satu ketentuan penting adalah tanah HGB tersebut digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal, dengan persyaratan yang ditentukan oleh peraturan pertanahan. Dalam praktik layanan yang disampaikan ATR/BPN pada Mei 2026, pemilik rumah tinggal dengan sertipikat HGB dan luas tanah maksimal 600 m², yang umumnya berada di kompleks atau kawasan perumahan, dapat mengajukan perubahan HGB menjadi Hak Milik. Karena itu, sebelum mengajukan permohonan, sebaiknya periksa terlebih dahulu:

1. jenis hak pada sertifikat;
2. luas tanah;
3. penggunaan tanah;
4. nama pemegang HGB;
5. status pembebanan Hak Tanggungan;
6. dokumen bangunan;
7. status pajak bumi dan bangunan; dan
8. ada atau tidaknya persoalan hukum pada tanah.

Dokumen yang perlu dipersiapkan dapat berbeda tergantung kondisi tanah dan layanan yang digunakan. Untuk permohonan perubahan HGB menjadi Hak Milik atas rumah tinggal, persyaratan yang umum diminta antara lain:

1. Formulir Pemohon Pemohon harus mengisi formulir permohonan perubahan hak dan menandatanganinya sesuai ketentuan. Formulir tersebut menjadi dokumen dasar untuk mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan.
2. KTP dan KK Pemohon Siapkan fotokopi identitas pemohon, seperti:
   • KTP;
   • Kartu Keluarga; dan
   • identitas kuasa apabila permohonan dikuasakan. Dokumen asli biasanya perlu dibawa untuk dicocokkan dengan salinannya oleh petugas.
3. Sertipikat HGB Asli Sertipikat HGB merupakan dokumen utama yang akan diproses dalam perubahan hak. Pastikan sertipikat dalam kondisi baik dan data yang tercantum di dalamnya sesuai dengan kondisi tanah.
4. SPPT PBB Tahun Berjalan Pemohon perlu menyiapkan fotokopi SPPT PBB tahun berjalan sesuai persyaratan layanan. Untuk layanan rumah tinggal, dokumen PBB juga membantu menunjukkan bahwa bidang tanah tersebut memang dimanfaatkan dan terdapat bangunan di atasnya. Persyaratan SPPT PBB tercantum dalam informasi layanan perubahan HGB menjadi Hak Milik.
5. IMB atau Dokumen Bangunan Yang Diajukan Untuk rumah tinggal dengan luas tanah sampai dengan 600 m², dokumen yang dipersyaratkan dapat berupa IMB atau surat keterangan Kepala Desa/Lurah, sesuai ketentuan layanan. Perlu diperhatikan bahwa istilah IMB merupakan istilah dalam rezim peraturan lama. Dalam sistem perizinan bangunan yang berlaku saat ini, dokumen bangunan dapat berkaitan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sesuai ketentuan yang berlaku. Karena itu, dokumen yang perlu dilampirkan sebaiknya dikonfirmasi kepada Kantor Pertanahan setempat berdasarkan kondisi bangunan dan dokumen yang dimiliki.
6. Surat Persetujuan Kreditur (Jika Hak Tanggungan) Jika HGB masih dibebani Hak Tanggungan, pemohon perlu memperhatikan persetujuan kreditur. Hal ini penting karena perubahan hak tidak dapat diperlakukan seperti perubahan administrasi biasa ketika tanah masih menjadi jaminan kredit. Persetujuan kreditur termasuk salah satu dokumen yang tercantum dalam persyaratan layanan perubahan HGB menjadi Hak Milik.
7. Bukti Pembayaran Pemohon perlu menyimpan bukti pembayaran biaya atau uang pemasukan yang diwajibkan dalam proses pendaftaran hak.
8. Persyaratan Tanah Tidak Sengketa Dalam proses permohonan, pemohon dapat diminta memberikan keterangan bahwa tanah tidak sedang dalam sengketa. Pemohon juga perlu memberikan keterangan mengenai penguasaan fisik tanah sesuai ketentuan yang berlaku.

Jika diringkas, calon pemohon sebaiknya memastikan beberapa hal berikut sebelum mengajukan perubahan:

Persyaratan dapat berbeda apabila kondisi tanah tidak termasuk kategori layanan sederhana, sehingga pemeriksaan awal tetap penting.

Cara Mengubah HGB Jadi SHM

Setelah dokumen lengkap, proses pengajuan dilakukan melalui Kantor Pertanahan yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah. Secara umum, alurnya dapat dipahami sebagai berikut:

1. Periksa Status HGB Sebelum mengajukan permohonan, periksa terlebih dahulu sertifikat HGB.
   • nama pemegang hak sesuai;
   • luas tanah sesuai;
   • lokasi sesuai;
   • penggunaan tanah sesuai;
   • sertifikat tidak bermasalah;
   • tidak terdapat sengketa; dan
   • tidak terdapat beban yang menghambat proses perubahan hak. Langkah ini penting agar pemohon tidak bolak-balik melengkapi dokumen.
2. Siapkan Dokumen Kumpulkan dokumen yang diperlukan, seperti KTP, KK, sertifikat HGB, SPPT PBB, dokumen bangunan, formulir permohonan, dan dokumen lainnya sesuai kondisi tanah. Jika HGB masih dibebani Hak Tanggungan, siapkan pula dokumen atau persetujuan dari kreditur.
3. Ajukan ke Kantor Pertanahan Permohonan diajukan ke Kantor Pertanahan sesuai lokasi bidang tanah. PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa permohonan pemberian hak atas tanah secara umum diajukan kepada Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.
4. Pemeriksaan Berkas Petugas akan memeriksa kelengkapan dan kesesuaian dokumen yang diserahkan. Jika ada dokumen yang kurang atau terdapat persoalan dalam data tanah, pemohon dapat diminta melakukan perbaikan atau melengkapi dokumen.
5. Pembayaran PNBP Setelah permohonan dapat diproses, pemohon melakukan pembayaran biaya resmi sesuai ketentuan yang berlaku. Untuk layanan perubahan HGB rumah tinggal dengan kriteria tertentu, ATR/BPN pada Mei 2026 menyampaikan PNBP perubahan hak sebesar Rp50.000 per sertifikat.
6. Pemeriksaan atau Pengukuran Jika Diperlukan Tidak semua permohonan memiliki kondisi yang sama. Apabila diperlukan pemeriksaan atau pengukuran tertentu, tahapan tersebut dapat dilakukan sesuai kondisi bidang tanah dan ketentuan Kantor Pertanahan. Karena itu, pemohon sebaiknya tidak menganggap semua perubahan HGB menjadi SHM pasti mempunyai tahapan teknis yang identik.
7. Pencatatan Perubahan Hak Setelah persyaratan dan proses administratif terpenuhi, Kantor Pertanahan melakukan pencatatan perubahan hak sesuai ketentuan. Sertifikat kemudian diproses menjadi sertifikat Hak Milik.

Berapa Biaya Mengubah HGB Jadi SHM?

Pertanyaan mengenai biaya HGB ke SHM merupakan salah satu hal yang paling banyak dicari pemilik rumah. Untuk layanan perubahan HGB menjadi Hak Milik pada rumah tinggal dengan kriteria tertentu, ATR/BPN pada Mei 2026 menyampaikan bahwa PNBP perubahan hak sebesar Rp50.000 per sertifikat. ATR/BPN juga menyampaikan bahwa layanan tersebut dapat selesai sekitar 5 hari kerja apabila persyaratan dan prosesnya terpenuhi. Namun, angka Rp50.000 perlu dipahami dengan tepat. Rp50.000 merupakan PNBP perubahan hak, bukan berarti setiap kasus HGB menjadi SHM pasti hanya mengeluarkan total Rp50.000.

Biaya tambahan dapat muncul tergantung kondisi tanah dan transaksi, misalnya:

• biaya pengukuran apabila diperlukan;
• biaya pemeriksaan atau kegiatan teknis tertentu;
• BPHTB dalam kondisi yang memang menimbulkannya;
• biaya PPAT/notaris apabila menggunakan jasa profesional;
• biaya administrasi dokumen tertentu; atau
• biaya lain yang secara resmi memang dikenakan berdasarkan jenis layanan.

Karena itu, jangan menggunakan angka Rp50.000 sebagai patokan mutlak untuk seluruh kasus. Tidak setiap perubahan HGB menjadi SHM otomatis berarti harus membayar BPHTB. BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan bangunan. Kondisi hukum dan transaksi yang mendasari permohonan perlu dilihat terlebih dahulu. Jika perubahan hak dilakukan bersamaan dengan peralihan kepemilikan, misalnya melalui jual beli atau pewarisan, aspek BPHTB dapat menjadi relevan dan harus diperiksa berdasarkan peristiwa perolehan hak tersebut. Karena itu, calon pemohon sebaiknya membedakan antara:

perubahan jenis hak HGB → Hak Milik

dengan

peralihan hak Pemilik lama → pemilik baru.

Keduanya merupakan tindakan hukum yang berbeda.

Untuk layanan perubahan HGB rumah tinggal dengan kriteria tertentu, ATR/BPN pada Mei 2026 menyampaikan proses sekitar 5 hari kerja. Namun, waktu tersebut sebaiknya tidak dipahami sebagai jaminan bahwa semua permohonan akan selesai tepat dalam lima hari. Lamanya proses dapat dipengaruhi oleh:

• kelengkapan dokumen;
• kondisi data pertanahan;
• kebutuhan pemeriksaan;
• kebutuhan pengukuran;
• status Hak Tanggungan;
• kondisi administrasi pemohon;
• dan kebijakan pelayanan pada Kantor Pertanahan terkait.

Karena itu, pemohon sebaiknya memastikan seluruh dokumen lengkap sebelum mengajukan permohonan.

Apakah HGB Yang Masih KPR Bisa Diubah Menjadi SHM?

Bisa saja terdapat kondisi tertentu yang memungkinkan proses dilakukan, tetapi apabila HGB masih menjadi jaminan kredit, persoalannya tidak sesederhana HGB yang bebas dari Hak Tanggungan. Salah satu dokumen yang dapat diminta adalah persetujuan kreditur apabila tanah dibebani Hak Tanggungan. Karena itu, pemilik rumah yang masih memiliki KPR sebaiknya menghubungi bank terlebih dahulu. Jangan melakukan proses perubahan hak tanpa memastikan bagaimana posisi Hak Tanggungan setelah perubahan hak dilakukan.

Pada prinsipnya, HGB untuk rumah tinggal dapat diajukan menjadi Hak Milik apabila memenuhi persyaratan. ATR/BPN pada 2026 secara khusus mendorong pemilik rumah tinggal dengan HGB, terutama yang luas tanahnya maksimal 600 m², untuk memanfaatkan layanan perubahan HGB menjadi Hak Milik. Hal tersebut menunjukkan bahwa HGB pada perumahan tidak selalu harus dipertahankan sampai masa berlakunya habis. Namun, tetap perlu diperiksa apakah bidang tanah yang bersangkutan memenuhi kriteria dan persyaratan layanan.

Pertanyaan ini perlu dijawab dengan hati-hati karena penggunaan tanah merupakan salah satu faktor penting. Ketentuan dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 menyebutkan HGB dan Hak Pakai milik WNI yang digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal, termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan Hak Milik atas permohonan pemegang hak. Namun, implementasi layanan dan persyaratan harus dilihat berdasarkan jenis objek, luas tanah, penggunaan, status hak, dan ketentuan administratif yang berlaku pada saat permohonan. Karena itu, pemilik ruko sebaiknya tidak langsung menganggap bahwa setiap HGB ruko pasti dapat diubah menjadi SHM.

Ini merupakan kondisi yang perlu diperiksa lebih teliti. HGB dapat berdiri di atas Tanah Negara maupun Tanah Hak Pengelolaan. Ketika HGB berada di atas HPL, terdapat hubungan hukum dengan pemegang HPL yang perlu diperhatikan. Perubahan menjadi Hak Milik tidak dapat disamakan dengan HGB yang berdiri di atas dasar tanah lainnya. Karena itu, jika sertifikat HGB menunjukkan bahwa tanah berasal dari atau berkaitan dengan Hak Pengelolaan, pemilik sebaiknya melakukan pemeriksaan khusus terlebih dahulu kepada Kantor Pertanahan.

Agar lebih mudah dipahami, berikut perbedaan sederhananya:

PP Nomor 18 Tahun 2021 merupakan salah satu dasar utama pengaturan Hak Milik dan HGB saat ini. Regulasi tersebut berstatus berlaku dan mencabut PP Nomor 40 Tahun 1996.

Keuntungan Mengubah HGB Menjadi SHM

Jika memenuhi persyaratan, perubahan HGB menjadi Hak Milik dapat memberikan beberapa keuntungan bagi pemilik rumah.

1. Tidak perlu memikirkan perpanjangan HGB HGB mempunyai jangka waktu. Dengan Hak Milik, pemilik tidak menghadapi persoalan perpanjangan dalam pola yang sama seperti HGB.
2. Kepastian kepemilikan untuk jangka panjang Hak Milik memberikan dasar kepemilikan tanah yang lebih kuat untuk perencanaan aset jangka panjang.
3. Memudahkan pengelolaan aset keluarga Hak Milik dapat menjadi bagian dari aset keluarga dan dapat diwariskan sesuai ketentuan hukum.
4. Memberikan nilai tambah pada properti Dalam praktik pasar, properti dengan status Hak Milik sering lebih mudah diterima oleh calon pembeli karena banyak masyarakat lebih familiar dengan status tersebut. Namun, nilai properti tetap dipengaruhi berbagai faktor seperti lokasi, kondisi bangunan, akses, tata ruang, dan kondisi pasar.

Jangan terburu-buru mengajukan permohonan sebelum memastikan kondisi tanah.

1. Pastikan nama pemegang hak sesuai Jika sertifikat HGB masih atas nama orang lain, persoalannya dapat melibatkan proses peralihan hak terlebih dahulu.
2. Pastikan tanah tidak dalam sengketa Sengketa dapat menghambat proses perubahan hak.
3. Periksa hak tanggungan Jika masih menjadi jaminan bank, koordinasikan terlebih dahulu dengan kreditur.
4. Periksa luas dan penggunaan tanah Untuk layanan rumah tinggal yang disampaikan ATR/BPN pada 2026, batas 600 m² menjadi salah satu kriteria penting.
5. Periksa dokumen bangunan Pastikan dokumen bangunan yang dimiliki sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
6. Jangan terpukau pada biaya Rp.50.000 Rp50.000 merupakan PNBP perubahan hak untuk layanan tertentu, bukan otomatis total seluruh pengeluaran dalam setiap kasus.

Apakah Mengubah HGB Menjadi SHM Wajib Dilakukan?

1. Tidak selalu wajib HGB merupakan hak atas tanah yang sah selama masih berlaku dan digunakan sesuai ketentuan. Perubahan menjadi Hak Milik merupakan pilihan bagi pemegang HGB yang memenuhi persyaratan dan ingin memperoleh status Hak Milik. Karena itu, pemilik rumah tidak perlu panik apabila sertifikat rumahnya masih HGB. Yang lebih penting adalah memahami:
   • kapan HGB berakhir;
   • apakah dapat diperpanjang atau diperbarui;
   • siapa pemegang hak;
   • bagaimana status tanahnya;
   • apakah terdapat beban atau sengketa; dan
   • apakah tanah memenuhi persyaratan untuk perubahan menjadi Hak Milik.

Beberapa regulasi terkait perubahan HGB menjadi SHM antara lain:

1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria UUPA merupakan dasar utama hukum agraria nasional dan mengatur berbagai jenis hak atas tanah, termasuk Hak Milik dan Hak Guna Bangunan.
2. PP Nomor 18 Tahun 2021 PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Pasal 94 mengatur bahwa HGB dan Hak Pakai yang dimiliki WNI serta digunakan dan dimanfaatkan untuk rumah tinggal, termasuk rumah toko dan rumah kantor, dapat diberikan Hak Milik atas permohonan pemegang hak. PP ini berstatus berlaku.
3. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 mengatur tata cara penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah serta menjadi salah satu regulasi teknis yang relevan dalam proses pemberian dan perubahan hak. Peraturan ini tercatat berstatus berlaku. Dalam regulasi tersebut juga terdapat ketentuan mengenai pemberian Hak Milik dan pencatatan perubahan hak pada buku tanah serta sertifikat.

Kesimpulan:

Cara mengubah HGB jadi SHM pada dasarnya dilakukan dengan mengajukan permohonan perubahan hak kepada Kantor Pertanahan sesuai lokasi tanah, disertai dokumen dan persyaratan yang ditentukan. Untuk rumah tinggal dengan kriteria tertentu, khususnya tanah maksimal 600 m², ATR/BPN pada Mei 2026 menyampaikan bahwa proses perubahan HGB menjadi Hak Milik dapat dilakukan dengan persyaratan yang relatif sederhana. Dokumen yang perlu diperhatikan antara lain sertifikat HGB, identitas pemohon, SPPT PBB tahun berjalan, dokumen bangunan, formulir permohonan, serta persetujuan kreditur apabila tanah masih dibebani Hak Tanggungan.

Dari sisi biaya, PNBP perubahan hak yang disampaikan ATR/BPN adalah Rp50.000 per sertifikat untuk layanan tersebut. Akan tetapi, biaya tersebut tidak selalu menjadi total pengeluaran karena dalam kondisi tertentu dapat terdapat biaya teknis, pengukuran, pajak, atau jasa profesional sesuai kebutuhan transaksi. Sementara itu, waktu penyelesaian layanan yang disampaikan ATR/BPN adalah sekitar 5 hari kerja, dengan catatan persyaratan dan proses administrasi terpenuhi.

Pada akhirnya, sebelum mengubah HGB menjadi SHM, pemilik rumah sebaiknya melakukan pemeriksaan terhadap status tanah, luas bidang, penggunaan tanah, nama pemegang hak, Hak Tanggungan, dokumen bangunan, serta kemungkinan adanya sengketa. Dengan dokumen yang lengkap dan status tanah yang jelas, proses perubahan hak dapat dilakukan dengan lebih tertib dan mengurangi risiko persoalan hukum di kemudian hari.

Segera konsultasikan kebutuhan Anda dengan tim ahli kami secara Gratis:

• WhatsApp / Telepon: [0851-2804-3188]
• Jam Operasional: Senin – Jumat (09.00 – 17.00 WIB)

Pusat Legal Indonesia adalah platform jasa professional one-stop legal solution yang berfokus pada pengurusan legalitas tanah, properti dan mitra solusi bisnis Anda. Memastikan setiap langkah properti dan bisnis Anda berjalan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.