Penjelasan umum UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah (juga dikenal sebagai UU Hak Tanggungan) menjelaskan istilah roya:
“Pada buku tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan catatan tentang hapusnya hak tersebut dan sertifikatnya ditiadakan. Buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan juga dicatat dengan cara yang sama, yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai “roya”. Hak atas tanah yang dibubuhi catatan tersebut dikembalikan kepada pemegang haknya.”
Berdasarkan penjelasan umum UU Hak Tanggungan, jelas bahwa roya berarti pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena hak tanggungan telah dihapus.
Pasal 22 UU Hak Tanggungan mengatur tentang tata cara pencoretan hak tanggungan yaitu:
- Setelah Hak Tanggungan dihapus sesuai dengan Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah.
- Dengan menghapus Hak Tanggungan, buku tanah Hak Tanggungan dan sertifikat Hak Tanggungan ditarik.
- Jika sertifikat sebagaimana disebutkan pada ayat (2) tidak dikembalikan kepada Kantor Pertanahan karena alasan tertentu, hal itu akan dicatat dalam buku Hak Tanggungan Tanah.
- Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencoretan sebagaimana disebutkan pada ayat (1) dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang diberikan oleh kreditor yang menunjukkan bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan telah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditor bahwa Hak Tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan telah lunas atau karena kreditor melepaskan.
- Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar. Jika kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (4).
- Permohonan perintah pencoretan harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara jika timbul dari sengketa yang sedang diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain.
- Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan yang dibuat berdasarkan perintah Pengadilan Negeri sebagaimana disebutkan pada ayat (5) dan (6) harus diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan bersama dengan salinan keputusan atau penetapan Pengadilan Negeri yang relevan.
- Dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan ayat (7), Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak Tanggungan menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
- Dalam kasus di mana hutang dilunasi melalui angsuran sebagaimana disebutkan dalam Pasal 2 ayat (2), penghapusan Hak Tanggungan pada bagian obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan dicatat pada buku tanah dan sertifikat Hak Tanggungan, serta pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang telah dibebaskan dari Hak Tanggungan yang sebelumnya membebani.
Dalam hal hapusnya hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 18, ayat (1) UU Hak Tanggungan disebabkan, antara lain:
- menghapus utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
- pemegang Hak Tanggungan memberikan Hak Tanggungan kepada orang lain;
- penghapusan Hak Tanggungan yang didasarkan pada penilaian yang dibuat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
- menghapus hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Dalam buku mereka yang berjudul Hak Tanggungan.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja menyatakan:
“Sertifikat Hak Tanggungan dapat dikembalikan atau tidak. Jika tidak dikembalikan, sertifikat tersebut harus dicatat dalam Buku Tanah Hak Tanggungan.”
Sebagaimana diatur dalam Pasal 22 ayat (4), ayat (5), ayat (6), dan ayat (7) UU Hak Tanggungan, debitor sendiri dapat melakukan pencoretan.
Dengan demikian, menurut Pasal 18 UU Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan (debitor) melakukan pencoretan Hak Tanggungan setelah Hak Tanggungan yang diberikan olehnya dihapus.
Pemberi Hak Tanggungan memiliki wewenang untuk menggunakan semua pilihan hukum yang tersedia untuk menghapus Hak Tanggungan, termasuk meminta perintah Ketua Pengadilan Negeri untuk melakukannya. Mereka juga dapat menggunakan semua jenis bukti yang diizinkan untuk menunjukkan bahwa Hak Tanggungan telah dihapus.
Selain itu, roya partial, atau sebagian utang yang dijaminkan, dapat dilaksanakan dengan pelaksanaan roya ini. Pasal 2 ayat 2 UU Hak Tanggungan mengatur adanya roya partial, mengutip artikel APHT (Akte Pemberian Hak Tanggungan). Surat Edaran Badan Pertanahan Nasional Nomor 600-1610 Tahun 1995 tentang Pelaksanaan Roya Partial (Sebagian), yang dikeluarkan pada 16 Juni 1995, mengacu pada praktik pelaksanaan roya partial. Surat Edaran tersebut mencakup hal-hal berikut:
- Roya partial adalah institusi hukum baru yang dibuat untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Ini memungkinkan penyelesaian sebagian benda jaminan setelah sebagian dilunasi, sehingga dapat digunakan untuk keperluan lainnya. Oleh karena itu, meskipun roya partial diatur dalam UU Rumah Susun (UU Rumah Susun, ed), hal itu juga dapat diterapkan untuk menyelesaikan masalah roya partial di luar rumah susun.
- Sehubungan dengan hal tersebut di atas, hak atas tanah yang digunakan sebagai jaminan kredit dibebani Hipotik/CV. Apabila telah dilunasi sebagian, roya partial dapat dilakukan jika Hipotik/CV terdiri dari beberapa bidang tanah. Namun, jika Hipotik/CV hanya terdiri dari satu bidang tanah, roya partial tidak dapat dilakukan.
Dengan demikian, istilah “roya” mengacu pada penghapusan hak tanggungan dari Buku Tanah Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan, karena hak tersebut telah dihapus sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 18 UU Hak Tanggungan.
PUSATLEGAL.ID adalah platform jasa professional one-stop legal solution yang berfokus pada pengurusan legalitas tanah, properti dan usaha Anda. Memastikan setiap langkah properti dan bisnis Anda berjalan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.